Главная Новости

Кредит под залог недвижимости в Алматы

Опубликовано: 05.08.2022

Кредит под залог недвижимости в Алматы

Стремительное развитие рыночных отношений, возможность предоставления кредита физическими лицами, слишком громоздкая и медленная реализация, высокая плата за ее реализацию, возможность обжалования каждого акта судебного пристава привели к < Кредиторы и должники изыскивают и применяют различные способы обеспечения займов, предоставленных под исполнение вместо установления договорной ипотеки, такие как установление права пользования в пользу кредитора на имущество должника, передача права собственности должником кредитору определенного недвижимого имущества путем продажи или дарения и т, ознакомиться подробнее https://almaty.migcredit.kz/credit-pod-zalog-nedvizhimosti. д.

Очень часто в рамках вышеперечисленных схем используется фигура предварительного договора. Эта цифра, на наш взгляд, станет использоваться еще чаще в целях нормативного регулирования деятельности ломбардов и исключения из предмета их деятельности предоставления ссуд под установление ипотеки как способа обхода этого запрета. Начнут множиться кредиты между частными лицами, которые, скорее всего, будут обеспечены в том числе предварительными договорами.

Наиболее распространенный случай, когда используется предварительный договор, - это когда должник передает право собственности на определенную недвижимость кредитору в качестве гарантии того, что он вернет предоставленный ему кредит, но в этой передаче договоренность производится после того, как должник погасит ссуду, чтобы получить обратно имущество.

Это условие, что после того, как кредитор получит обратно предоставленную им ссуду, он, в свою очередь, вернет право собственности на имущество, переданное ему должником к последнему формируется как предварительное соглашение между ними.

В этом договоре написано, что кредитор продает недвижимость должнику за определенную цену, обычно равную предоставленной ссуде, которую должник-покупатель должен заплатить ко дню, в который он должен погасить свою ссуду, и когда уплатив цену, кредитор-покупатель обязуется передать право собственности на имущество с нотариальным актом.

Таким образом, составив и подписав сначала нотариальный акт купли-продажи, а сразу после него предварительный договор обратной продажи того же недвижимого имущества, и должник, и кредитор считают себя обеспеченными. Кредитор путем законного приобретения права собственности на имущество должника, а должник путем обеспечения того, что право собственности на имущество будет возвращено ему после того, как он погасит свой кредит.

Так ли это?

Кредитор ошибочно полагает, что он достаточно обеспечен, приобретя право собственности на имущество должника к дате, когда должник соглашается погасить ссуду. По его словам, если должник не вернет предоставленный ему кредит, кредитор останется собственником имущества.

Однако по определению законодатель объявил такую ​​продажу недействительной. Таким образом, постановления ст. 209 ЗЖД, согласно которой продажа с договором о выкупе ничтожна.

И эта продажа ничтожна, так как представляет собой, на наш взгляд, частный случай запрета ст. 152 ЗЗД, согласно которой заранее оговоренное соглашение о том, что в случае неисполнения обязательства кредитор становится собственником вещи, а также любое другое заранее оговоренное соглашение о способе удовлетворить кредитора, кроме предусмотренного законом, является ничтожным.

В случае продажи с договором о выкупе всегда есть еще одно правоотношение - чаще всего договор займа, обеспечением которого является эта продажа. В этом смысле сделка купли-продажи скрывает предмет залога по кредитному договору - обстоятельство, в силу которого закон признает такую ​​продажу с оговоркой о выкупе недействительной - аргумент. из ст. 209 ГК РФ (т.е. Решение № 887 от 02.11.2001 по гражданскому д. № 311/2001, ГК, II года Верховного Суда).
В этом случае у должника не возникнет проблем с установлением ничтожности сделки купли-продажи. Для этого ему послужит предварительный договор, по которому этот же кредитор продает ему имущество. Потому что этот договор по самой своей природе представляет собой начало письменных доказательств, что позволит должнику использовать в процессе свидетельские показания, посредством которых он может подчеркнуть притворный характер сделки купли-продажи.

Более того, этот предварительный договор, по сути, материализует договор обратной покупки между сторонами и делает сделку купли-продажи куплей-продажей с договором обратной покупки. Внесение оговорки о выкупе в нотариальный акт купли-продажи необязательно. В связи с этим уместно сослаться на решение Верховного суда, которым отказано в удовлетворении кассационной жалобы. на апелляционное определение по идентичному делу на том основании, что, поскольку оговорка о выкупе была включена не в сделку купли-продажи, а в предварительный договор, она не затрагивала гипотезу ст. 209 СИЗ - это Постановление № 170 от 06.03.2009 г. по гражданским д. № 4799/2008, ГК, IV год ВС.

ВС пошел еще дальше в Алматы № 1225/18.12.2008 по гражданским. д. № 5480/07, ГК, II год ГК, постановив, что продажа с оговоркой об обратном выкупе ничтожна, хотя переданное кредитору имущество является собственностью не должника-заемщика, а третьих лиц. Суд признал, что если стороны кредитного договора, договора купли-продажи и договора обратного выкупа разные, то три договора должны толковаться как по отдельности, так и в совокупности, поскольку завещания в них взаимосвязаны. И приходит к выводу, что, несмотря на то, что собственники и продавцы имущества не являются сторонами двух других договоров - о займе и о выкупе, совершенная ими продажа является ничтожной в силу письменного заявления, прямо сделанного в договоре обратного выкупа кредитором-покупателем по сделке, что передача имущества является фиктивной и служит только для обеспечения возврата кредита, и что после его погашения он передаст его обратно, правда, не продавцам, а должнику. Из этого утверждения, по мнению суда, необходимо сделать вывод, что стороны договора купли-продажи не очень хотели наступления его правовых последствий и что он ничтожен. А что касается того, что договор РЕПО не был подписан продавцами, то суд счел, что в этом нет необходимости, так как достаточно того, чтобы он был подписан только покупателем сделки, и поскольку заявление и подпись другого лица - заемщика, юридически не имеет значения. То же касается, по мнению суда, и того факта, что по договору покупатель после погашения кредита обязался передать имущество обратно не продавцам, а третьему лицу.

Следует иметь в виду, что, в отличие от отношений в гражданском обороте, в коммерческом обороте, т.е. между торговцами такая продажа возможна, допустима и актуальна в их коммерческой деятельности.

Спорным является вопрос, ничтожна ли такая продажа, только одна из сторон является коммерсантом. Потому что по определению эта сделка тоже коммерческая, одна из сторон в которой имеет качества коммерсанта. Мы считаем, что на этот вопрос должна ответить практика.

Спорным является и вопрос, на каком основании сделка купли-продажи является ничтожной – на основании ли ст. 26, абз. 1 СИЗ или на основании ст. 26, абз. 2 ЗЖД.

Показательным в этой связи является Определение № 59 от 20.01.2009 г. по гражданским. д. № 2976/2008, ГК, IV год Верховного суда.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи на основании ст. 26, абз. 1 ЗЖД, ввиду того, что это более веская причина, чем ничтожность очевидной сделки по ст. 26, абз. 2 ГК РФ, и что суд ex officio обязан принять решение, когда он признает сделку ничтожной, независимо от требований сторон о ничтожности на основании ст. 26, абз. 2 ЗЖД.

Кассационный суд разрешил к рассмотрению кассационную жалобу на это решение, мотивируя это тем, что вопросы применения ст. 26, абз. 1 и 2 ЗЖД являются существенными и имеют значение для точного применения закона, определяющего основания для разрешения кассационной жалобы по ст. 280, абз. 1, п. 3 ГК РФ.

Возможно также не приобретение кредитором права собственности на недвижимое имущество должника, а подписание сторонами кредитных отношений предварительного договора, по которому должник обязуется передать кредитору право собственности на недвижимое имущество в течение срок, согласованный в качестве срока возврата кредита, заявив, что он получил от кредитора - покупателя авансом продажную цену имущества.

И в случае, если должник не возвращает кредит как согласовано, кредитор предъявит иск по ст. 19 ГК РФ для заключения окончательного договора, в котором указано, что он уплатил всю цену продажи имущества ответчику - должнику.

Несмотря на то, что он не связан договором купли-продажи недвижимого имущества, этот предварительный договор также ничтожен на основании указанной ст. 152 ГК РФ, поскольку по существу регламентирует иной способ удовлетворения кредитора, чем установленный законом.

Другой вопрос, что должник может воспрепятствовать даже предъявлению требования о заключении окончательного договора, просто отчуждая недвижимое имущество - предмет предварительного договора, в какой фактической ситуации требование по ст. 19 ЗЖД соблюдать не получится. И в результате кредитор сможет использовать предварительный договор лишь как основание для требования о возврате сумм, якобы предусмотренных по нему в качестве цены продажи, но только в том случае, если он не возражает против его ничтожности в описанном порядке. выше.

Помимо вышеперечисленных причин невозможности использования при продаже, соответственно предварительного договора купли-продажи имущества должника в качестве залога для кредитора, существует еще одна причина.

Очень часто в нотариальном акте о продаже имущества должнику в качестве цены продажи указывается налоговая оценка имущества, соответственно сумма, полученная в кредит. То же самое и с определением цены продажи в предварительном договоре.

В случае, если согласованная цена продажи значительно ниже фактической рыночной цены продаваемого имущества, у должника остается возможность установить ничтожность сделки купли-продажи как совершенной в качестве крайней меры.

Это требование может быть предъявлено должником в течение одного года после заключения сделки купли-продажи. Совершенно самостоятельна в качестве иска и не имеет связи с изложенными выше предположениями, исходя из ничтожности купли-продажи, соответственно предварительного договора, на основании ст. 209 СИЗ в связи со ст. 152 ЗЖД.

Два вида требований совершенно независимы друг от друга, хотя между ними существует связь. Бесспорно освобожденная недействительность является более сильным основанием, так как только фактический договор может быть заключен в силу крайней необходимости и соответственно уничтожен как таковой.

В случае если должник организует свою защиту путем предъявления обоих требований, производство по иску по ст. 27 ППЭ, исходя из оспоримости сделки купли-продажи, должен быть приостановлен до заключения сделки, основанной на ничтожности ввиду противоречия оспариваемой сделки ст. 209 СИЗ соответственно ст. 152 ЗЖД.

Из вышеизложенного видно, что при обеспечении денежных требований кредитора лучше всего использовать для этого законодательно урегулированные способы, в том числе путем установления договорной ипотеки на недвижимое имущество, а все иные способы, в том числе переход права собственности на имущество должника собственности, несут значительный элемент риска для обеих сторон таких соглашений.

Цветанка МАРКОВА, юрист




Игор Тимин
11.08.2022 в 18:54
Само процент ипотеки недостаточно. Также следует уточнить размер дополнительных комиссий. Что это? Чаще всего это будет комиссия за выдачу кредита.

Все комментарии

Новости

Цена гидроизоляции крыши
Во-1-х, этот комплекс действий защищает сооружение от разрушительного воздействия осадков. Без гидроизоляции в строении возникают протечки (а гидроизолирующее покрытие держит воду даже при резких перепадах

Гидроизоляция пола в ванной
Процесс выполнения гидроизоляции Гидроизоляционный раствор следует наносить в 2 этапа: первый слой раствора следует нанести на пол, а через 4-6 часов второй . Как правило, выполняется она специальными

Гидроизоляционная пленка для кровли
Основные разновидности пленочных гидроизоляционных материалов Для защиты крыши от негативного воздействия влаги, могут применяться следующие виды материалов: Именно мембраны считаются оптимальным выбором

Гидроизоляция пола перед стяжкой
В повседневной жизни рано или поздно все сталкиваются с «несанкционированным» проникновением воды из или в помещения проживания. Мы топим, нас топят, или в своем доме на первом этаже появляются непредусмотренные

Гидроизоляционная пленка: Что это, какие бывают пленки, инструкция по монтажу, цены за рулон
Гидроизоляционная пленка – это материал, который используется для защиты здания от влаги, конденсата и атмосферных осадков. Позволяет существенно продлить эксплуатацию не только здания, но и его основных

Организация кровельного пирога - пароизоляция, утепление, гидроизоляция кровли
Принципиально увидеть, что, беря во внимание подобные тенденции, строй компании сразу строят новые дома с мансардой жилого плана, но и обладатели уже построенных особняков также хотят переоборудовать

Обмазочная гидроизоляция для бетона: виды, требование и применение
Задачей строительства является не просто построить здание, но и защитить поверхности от проникновения воды. Фундамент, подвал, полы, крыша всегда соприкасаются с водой. Защиты требуют не только места,

Пароизоляция и гидроизоляция: отличие и назначение
Каждому человеку хочется, чтобы условия проживания в доме были одинаково комфортны как в летний зной, так и в зимнюю стужу. Но что нужно, чтобы создать в доме благоприятную атмосферу? Конечно же, в условиях

Мастика гидроизоляционная: история появления, многообразие видов
Нет необходимости говорить, что гидроизоляция продлевает срок эксплуатации конструктивных элементов зданий и сооружений. Видов защиты от проникновения влаги большое количество. Нас же в этой статье

Гидроизоляция стен от фундамента: материалы, правила
Так как фундамент является основой всего дома, то особое внимание необходимо уделить его гидроизоляции. Она будет надежно защищать строение от попадания внутрь как грунтовых вод, так и поверхностных вод